5000 Euro Nachzahlung, "es war ein purer Schock" - hier lauert die neue Heizkosten-Falle
Ein neues Geschäftsmodell für den Betrieb von Heizungen droht die Kosten für Mieter in die Höhe zu treiben. Besonders heikel: Die teilweise immens hohen Nebenkosten-Abrechnungen sind für Verbraucher schwer nachvollziehbar – wie dieser aktuelle Fall zeigt.
Der Schock...
Als Manuel Wozniak ein Schreiben seiner Hausverwaltung im Briefkasten entdeckte, ahnte er nichts Böses. Er öffnete den Brief – und war fassungslos. Es handelte sich um die alljährliche Nebenkostenabrechnung. Dieses Mal allerdings mit der Aufforderung zur Nachzahlung von mehr als 5000 Euro. „Es war ein purer Schock“, erinnert sich Manuel Wozniak an den Moment, der nun schon ein Jahr her ist, ihn aber noch immer beschäftigt.
Er habe die große Summe nicht nachvollziehen können. Schließlich hatte er im Jahr zuvor noch mehr als 400 Euro der Vorauszahlung erstattet bekommen. Und das trotz eines höheren Verbrauchs. Das belegen Abrechnungen, die WELT vorliegen. „Ich habe nicht erwartet, auch nur einen Cent nachzahlen zu müssen“, sagt er.
Das ist kein Einzelschicksal. In ganz Deutschland klagen Mieter über hohe Nachzahlungen. Das zeigen etliche Medienberichte und Beiträge in den sozialen Medien. Was viele jedoch nicht ahnen: Nicht zwischenzeitlich gestiegene Gaspreise treiben die Kosten in die Höhe. Oft beginnt das Problem direkt im Keller des Hauses – und wird durch gesetzliche Vorgaben in Deutschland zusätzlich begünstigt.
Denn: Immer häufiger übergeben Vermieter den Betrieb der Heizungsanlagen an Wärmedienstleister, sogenannte Contractoren. Diese planen eine neue Heizung oder übernehmen die alte, sorgen für die Finanzierung, beschaffen Brennstoff und machen die komplette Abrechnung. Abgesichert sind sie durch langfristige Verträge mit Laufzeiten von zehn oder sogar 20 Jahren. Aus Sicht der Eigentümer oder Vermieter ist das bequem: weniger Ärger mit Technik, kalkulierbare Abläufe und im Falle einer Erneuerung sogar eine Aufwertung des Gebäudes. Aus Sicht der Nutzer
entsteht damit im Keller jedoch ein Quasi-Monopol, ähnlich wie bei einem Fernwärmeversorger, den man auch nicht einfach wechseln kann.
Contracting gibt es allerdings nicht nur für die einzelne Feuerstätte im Keller, sondern auch für Blockheizkraftwerke, Wärmepumpen oder sogar Nah- und Fernwärmeanschlüsse. Entscheidend ist nicht die Energieart, sondern dass ein externer Dienstleister die Anlage betreibt und die Wärme liefert. Es „kann oftmals intransparent sein – vor allem, was die Preisgestaltung angeht“, so Uwe Bottermann, Fachanwalt für Immobilienrecht.
Das sieht auch Manuel Wozniak so. In seinem Fall geht es tatsächlich um die Versorgung mit Fernwärme, was an sich oft schon intransparent ist, denn auch klassische Versorger lassen sich, was die Energiekosten angeht, nicht in die Karten schauen. Wozniak wittert eine „Abzocke“, wie er sagt, und fühlt sich hilflos. Er legt zwei Verbrauchsanalysen für die Jahre 2022 und 2023 vor, ausgestellt von Techem Energy Services. Der Konzern ist einer der größten Contracting-Anbieter des Landes und hat seinen Sitz im hessischen Eschborn.
Aus der Techem-Analyse geht hervor, dass Wozniak im Jahr 2022 insgesamt 4865 Kilowattstunden (kWh) fürs Heizen und 2684 kWh für Warmwasser verbraucht hat. Die Kosten fürs gesamte Jahr beliefen sich auf 1272,95 Euro und waren niedriger als die Vorauszahlung des 39-Jährigen. Er bekam rund 460 Euro erstattet, geht aus den Unterlagen hervor.
Vier Millionen Wohnungen von Contracting betroffen
Techem zufolge hat Wozniak dann in den neun Monaten, in denen er 2023 in der Wohnung lebte, weniger verbraucht: 4040 kWh für Heizung und 2247 kWh für Warmwasser. Doch die Gesamtkosten für die neun Monate liegen laut dem Schreiben bei 7438,97 Euro. Kein Guthaben. Sondern eine Nachzahlung von exakt: 5155,75 Euro.
Laut dem Lobbyverband Vedec werden in der Bundesrepublik mindestens vier Millionen Wohnungen über Contracting-Verträge versorgt. Mit überhöhten Kosten seien deutschlandweit Hunderttausende Mieter konfrontiert, schätzt der Verbraucherzentrale Bundesverband. Eine Erklärung für drastische Kostenanstiege findet sich oft in der Struktur der Contracting-Verträge und in einer rechtlichen Besonderheit. Anders als bei einer klassischen Eigenversorgung mit Gas setzt sich der Wärmepreis häufig aus einem verbrauchsabhängigen Arbeitspreis und einem hohen, festen Grundpreis zusammen. Über diesen Grundpreis finanziert der Contractor seine Investitions- und Betriebskosten sowie eine Rendite, oft abgesichert durch langfristige Verträge mit Preisgleitklauseln.
Zwar muss eine Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung laut Gesetz grundsätzlich kostenneutral erfolgen: Laut Paragraf 556c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dürfen „die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen“. Wurden die Mieter zuvor jedoch direkt mit Gas oder Strom versorgt, darf der Vermieter die Vergleichsrechnung auf Basis fiktiver Annahmen erstellen – eine Konstellation, die Verbraucherschützer als Gesetzeslücke kritisieren.
Recherchen von „Correctiv“ zeigen, dass besonders Mieter mit geringem Einkommen betroffen sind, die in Mehrfamilienhäusern großer Immobilienkonzerne leben. Sie zahlten dem Portal zufolge teils mehr als 60 Cent pro Kilowattstunde für Gas, obwohl der Marktpreis bei acht bis zehn Cent lag, zum Zeitpunkt der Berichterstattung. Kritiker, darunter die Linke im Bundestag, werfen den Wohnungskonzernen vor, doppelt zu verdienen – an Miete und Heizkosten – und fordern staatliche Preiskontrollen. Die Wohnungsunternehmen weisen die Kritik zurück. LEG Immobilien etwa betont, dass Contracting ein „Höchstmaß an Effizienz“ ermögliche und langfristig stabile Preise biete. Vonovia argumentiert, dass die Heizkosten am Energiemarkt entstünden und nicht von den Vermietern beeinflusst würden.
Wozniak kann immer noch nicht glauben, dass er für zwei Zimmer, Küche und Bad eine derart hohe Summe für die Nebenkosten nachzahlen soll. „Ich wusste mir nicht zu helfen, war total überfordert“, erinnert er sich heute. Schließlich suchte er sich Hilfe und trat dem Mieterbund bei. Die Experten des Vereins prüften die Analyse von Techem und rieten ihm, die Summe erst einmal nicht zu zahlen. Sie stellten zunächst fest, dass die Wohnung des 39-Jährigen mit Fernwärme beliefert werde – trotz einer Gasheizung im Keller.
Als Nächstes versuchten die Experten, mit der Hausverwaltung in Kontakt zu treten. Am 24. Januar dieses Jahres schickten sie einen Brief. „Die auf unser Mitglied anteilig verbrauchsabhängig umgelegten Heizkosten liegen weit über dem Bundesdurchschnitt“, heißt es in dem Schreiben. Der Verein weist zudem auf Fehler in der Verbrauchsanalyse hin. Die Experten forderten die Hausverwaltung deshalb auch auf, den Vertrag mit dem zuständigen Dienstleister vorzulegen. Als Frist setzten sie den 10. Februar. „Die Hausverwaltung hat sich aber noch immer nicht gemeldet“, so Wozniak.
Techem rudert zurück
Auf direkte Nachfrage bei der Hausverwaltung erhielt WELT ebenfalls keine Antwort. „Wenn Anfragen zur Belegeinsicht unbeantwortet bleiben, kann das ein Warnsignal sein. Eine elektronische Belegeinsicht ist mittlerweile Standard und sollte leicht möglich sein“, erklärt Immobilien-Anwalt Bottermann.
Wenn die Einsicht verweigert werde, könne das ein Indiz für Unregelmäßigkeiten sein. „Falls aus den Belegen nicht hervorgeht, dass die Kosten tatsächlich so stark gestiegen sind, ist der Zahlungsanspruch des Vermieters nicht gerechtfertigt.“ Völliges Schweigen könne darauf hindeuten, dass etwas im Argen liegt, so der Jurist. Daher sei es gut, dass Wozniak die Rechnung für die Nebenkosten noch nicht beglichen habe. Nicht zuletzt sei völlig unklar, wer die Immobilie überhaupt mit Fernwärme versorge.